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廣西壯族自治區物業管理條例

2020-08-10 08:58     來源:廣西日報
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(2001年5月26日廣西壯族自治區第九屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過?根據2004年6月3日廣西壯族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第八次會議《關于修改〈廣西壯族自治區物業管理條例〉的決定》第一次修正?2012年11月30日廣西壯族自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議第一次修訂?根據2016年11月30日廣西壯族自治區第十二屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議《關于廢止和修改部分地方性法規的決定》第二次修正?2020年7月24日廣西壯族自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第十七次會議第二次修訂)

廣西壯族自治區人大常委會公告

(十三屆第33號)

《廣西壯族自治區物業管理條例》已由廣西壯族自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第十七次會議于2020年7月24日修訂通過,現予公布,自2021年1月1日起施行。

廣西壯族自治區人民代表大會常務委員會

2020年7月24日?

目?錄

第一章?總?則

第二章?業主、業主大會及業主委員會

第一節?業?主

第二節?業主大會

第三節?業主委員會

第三章?前期物業管理

第四章?物業管理服務

第五章?物業使用與維護

第六章?監督管理

第七章?法律責任

第八章?附?則

第一章?總?則

第一條?為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務人以及物業管理各方的合法權益,保障物業的依法、安全、合理使用,促進社會和諧,根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》等法律、行政法規的規定,結合本自治區實際,制定本條例。

第二條?本自治區行政區域內的物業管理活動及其監督管理,適用本條例。

本條例所稱物業管理,是指對物業管理區域內的房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、清潔、綠化、巡查,經營管理業主共有部分,采取合理措施保護業主的人身和財產安全,維護物業管理區域內的相關秩序等活動。

經業主共同決定,可以委托物業服務企業或者其他物業管理人進行管理,也可以由業主自行管理。

第三條?物業管理應當遵循公開、公平、公正、誠信、市場競爭、依法管理的原則,推動物業管理專業化、智能化、法治化、綠色化發展。

第四條?物業管理實行以街道、鄉鎮黨組織為領導,業主自治、專業服務、政府有關主管部門監督管理和指導相結合的治理機制,發揮街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居(村)民委員會對物業管理的指導和監督作用,推動物業管理工作創新。

第五條?縣級以上人民政府應當將物業管理納入本級現代服務業發展規劃、城鄉建設和社區治理體系,建立物業管理資金投入、考核激勵和綜合協調機制,部署、推進和協調轄區內物業管理各項工作。

第六條?縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,指導和監督街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物業管理相關的行政管理工作。

縣級以上人民政府發展改革、財政、民政、公安、自然資源(城鄉規劃)、市場監督管理、應急管理及消防救援、司法行政、生態環境、衛生健康、人民防空、城市管理綜合行政執法等有關主管部門按照各自職責和本條例的規定共同做好對物業管理活動的相關監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府按照規定職責,指導、監督本轄區內物業管理活動。

居(村)民委員會依法協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

第七條?鼓勵物業服務人加入物業服務行業組織。物業服務行業組織應當依法加強行業自律管理,組織業務培訓,規范行業行為,提高行業服務水平,維護市場秩序和公平競爭,促進物業服務人和從業人員依法經營、誠信服務,推動物業服務行業健康發展。

物業服務行業組織應當接受人民政府住房城鄉建設主管部門的指導和監督,協助人民政府住房城鄉建設主管部門開展物業服務監督管理工作。

第二章?業主、業主大會及業主委員會

第一節?業?主

第八條?本條例所稱業主,是指物業管理區域內不動產登記簿記載的房屋的所有權人。

尚未依法辦理房屋所有權登記,但是符合下列條件之一的,認定為業主:

(一)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書或者人民政府的征收決定取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

(二)因繼承取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

(三)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

(四)基于與建設單位之間的房屋買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

(五)符合法律、法規規定的其他單位或者個人。

第九條?業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務人提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議、業主小組會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議、業主小組會議,行使投票權;

(五)推選業主代表,選舉業主委員會委員、業主監督委員會委員,并享有被選舉權;

(六)監督業主大會籌備組、業主委員會的工作;

(七)監督物業服務人履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業專項維修資金和公共收益的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

第十條?業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、消防安全、環境衛生的維護和應對突發事件等方面的制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家和自治區有關規定交納物業專項維修資金;

(五)按照物業服務合同約定支付物業費;

(六)履行其承擔的房屋使用安全責任;

(七)配合物業服務人實施物業管理,向物業服務人、業主委員會提供聯系地址、通訊方式;

(八)法律、法規規定的其他義務。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

第二節?業主大會

第十一條?一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。

第十二條?物業管理區域的劃分遵循規劃在先、有利于實施物業管理的原則,綜合考慮建設用地宗地范圍、物業類型、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

新建物業項目內住宅和非住宅等不同物業類型,具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

已經投入使用且形成二個以上獨立院落或者封閉區域的,在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下,可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

第十三條?新建物業項目的土地使用權出讓、劃撥前,人民政府自然資源(城鄉規劃)主管部門應當征求住房城鄉建設主管部門劃分物業管理區域的意見。物業管理區域劃分意見應當在土地出讓合同、劃撥文件中予以確定,并向社會公布。

新建物業項目的建設單位在辦理銷售手續前,應當向物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門提出劃分物業管理區域的書面申請。縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當自收到申請之日起十個工作日內,會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府按照本條例第十二條的規定劃分物業管理區域。

建設單位應當將確定的物業管理區域在銷售場所顯著位置以圖文形式予以公示。公示的內容包括:

(一)物業管理區域的四至范圍;

(二)地上地下物業共用部位、共用設施設備名稱、位置和面積;

(三)規劃車位數量和位置;

(四)物業服務用房的位置和面積;

(五)人民防空工程位置和面積;

(六)需要公示的其他場所和設施設備。

業主可以向縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門等有關主管部門申請查詢本條第三款規定的資料。

第十四條?已投入使用,但物業管理區域尚未劃定或者確需調整的,由物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會按照本條例第十二條規定,在征得擬劃分或者擬調整區域業主同意后劃定或者調整。

物業管理區域劃定或者調整后,縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當在相關物業管理區域內公告本條例第十三條第三款規定的內容。

物業管理區域內不動產權屬登記已經完成,涉及業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房調整的,相關權利人應當辦理不動產權屬變更登記。

第十五條?物業管理區域符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會:

(一)交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總建筑面積三分之二以上;

(二)交付使用的專有部分業主人數達到物業管理區域內業主總人數的三分之二以上;

(三)首套房屋交付使用滿兩年。

物業管理區域符合前款所列條件之一的,建設單位應當在三十日內書面向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出成立業主大會的報告;建設單位逾期未提出書面報告的,十人以上的業主聯名,可以書面向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請。

只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主履行業主大會、業主委員會職責。

第十六條?街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到建設單位書面報告或者業主聯名書面申請的五個工作日內在擬成立業主大會的物業管理區域內顯著位置發布公告,開展宣傳工作,并要求人民政府自然資源(城鄉規劃)、住房城鄉建設等有關主管部門提供下列資料:

(一)規劃總平面圖,業主以及房屋、建筑物面積清冊,房屋測繪報告;

(二)已竣工驗收的房屋買賣合同清冊。

有關主管部門應當自收到街道辦事處、鄉鎮人民政府要求提供資料函件之日起五個工作日內予以免費提供。

第十七條?街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到建設單位書面報告或者業主聯名書面申請的六十日內組建首次業主大會會議籌備組,并將籌備組成員名單在物業管理區域內公示,公示期不少于七日。籌備組發布的通知或者公告,應當加蓋街道辦事處、鄉鎮人民政府的公章。

籌備組由業主代表若干名、建設單位代表一名、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表一名、社區或者村黨組織代表一名、轄區公安派出所代表一名以及居(村)民委員會代表一名組成,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的在職在編人員擔任。

籌備組中的業主代表應當符合本條例第三十一條的規定,由業主自薦或者業主推選、居(村)民委員會推薦,經街道辦事處或者鄉鎮人民政府綜合考慮物業類型、組團、樓棟、業主代表性等因素確定并公示。業主代表人數超過預定人數的,可以采取分類后隨機抽選的方式確定。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調解決。

業主代表被提名為業主委員會委員候選人的,不得參與核實投票人資格、發放和回收選票、計票、唱票、監票等工作。

建設單位不存在或者經街道辦事處、鄉鎮人民政府書面通知后未在通知期限內委托代表參加籌備組的,可以不作為籌備組成員。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在籌備組開展籌備工作前,組織籌備組成員進行培訓。

第十八條?新建物業的首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔,建設單位應當在辦理首棟物業銷售手續前,將籌備經費交至街道辦事處或者鄉鎮人民政府設立的專用賬戶,供業主大會籌備組使用。建設單位交存的籌備經費由設區的市人民政府住房城鄉建設主管部門根據新建物業建筑面積、業主戶數、所在地最低工資標準、籌備工作時限、樓棟數等因素確定并公布。

首次業主大會會議召開后,籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置予以公布,接受業主的監督。剩余籌備經費作為下一次業主委員會換屆經費。

第十九條?首次業主大會會議籌備組應當做好以下籌備工作:

(一)公示首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

(二)參照人民政府住房城鄉建設主管部門制訂的有關示范文本擬訂管理規約、業主大會議事規則草案;

(三)公示業主房號、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

(四)公示業主委員會委員候選人基本信息以及候選人對本人符合本條例第三十一條規定的書面承諾;

(五)公示首次業主大會會議的表決規則;

(六)需要公示的其他事項。

前款內容應當在首次業主大會會議召開前十五日確定并在物業管理區域內顯著位置公示,公示期不少于七日。業主對公示內容提出異議的,首次業主大會會議籌備組應當予以復核并將復核結果告知提出異議的業主。

第二十條?首次業主大會會議籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

因特殊情況未在前款規定的期限內成立業主大會的,籌備工作期限可以延長不超過六十日。

籌備組在業主委員會依法成立之日起自行解散。

籌備組組織開展籌備工作后,業主大會未能在規定期限內成立的,或者業主大會成立后未能在規定期限內選舉業主委員會的,籌備組自籌備工作期限屆滿之日起自行解散。

第二十一條?下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;

(二)選舉、更換、罷免業主委員會委員,決定業主委員會的任期;

(三)選聘、續聘、解聘物業服務人或者決定自行管理;

(四)確定或者調整物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(五)使用物業專項維修資金;

(六)籌集物業專項維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動以及經營收益的分配與使用;

(九)業主大會、業主委員會工作經費以及業主委員會委員工作津貼的籌集、管理和使用;

(十)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

(十一)成立業主監督委員會,選舉、更換業主監督委員會委員,決定業主監督委員會委員任期、職責、工作規則;

(十二)法律、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

決定前款規定的事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二十二條?業主可以委托代理人參加業主大會會議。委托代理人參加業主大會會議的,代理人應當出具身份證和書面委托書的原件以及委托人的身份證及不動產產權證明文件的復制件;委托書應當載明委托事項、委托權限以及期限。

第二十三條?同一物業管理區域,有二棟以上房屋的,可以以棟或者單元為單位成立業主小組。業主小組由該棟、單元的全體業主組成。

業主小組履行下列職責:

(一)推選業主代表參加業主大會會議;

(二)推選本小組代表作為業主委員會委員候選人;

(三)決定本小組范圍內物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護;

(四)決定本小組范圍內的其他公共事項。

業主小組應當按照業主大會議事規則履行前款規定的職責,并接受業主大會的監督。

經業主共同決定,業主小組推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所在業主小組的業主的意見。凡需投票表決的,業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人確認后,由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

第二十四條?業主大會會議采用記名投票方式進行表決。表決事項、表決結果、參與表決和未參與表決業主的房號及其專有部分面積、委托表決的委托人和代理人房號、表決意見等情況按規定進行公示,公示期不少于十五日。

公示期內,業主對表決結果有異議的,可以憑有效身份證明原件向街道辦事處、鄉鎮人民政府查詢本人的投票信息。委托他人查詢的,代理人應當出具身份證明原件和書面委托書,委托書應當載明委托事項、委托權限以及期限。

業主大會籌備組或者業主大會會議召集人應當對參與表決和未參與表決業主的房號及其專有部分面積、姓名、委托表決的委托人和代理人房號、表決意見等情況進行詳細記錄,匯總全體業主表決意見及其結果,并將相關資料交街道辦事處或者鄉鎮人民政府保存三年。

物業管理公共事務電子投票系統由設區的市人民政府住房城鄉建設主管部門建立,不動產登記機構等有關單位應當予以協助。業主大會會議采用電子投票方式表決的,應當通過設區的市人民政府住房城鄉建設主管部門建立的物業管理公共事務電子投票系統進行。

第二十五條?業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯網方式召開。

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議至少每年召開一次,具體時間由業主委員會按照業主大會議事規則執行。

有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開臨時業主大會會議:

(一)占總人數百分之二十以上的業主以書面形式提議;

(二)發生安全事故或者緊急情況需要業主大會決定;

(三)管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情況。

除發生安全事故或者緊急情況需要臨時召開業主大會會議外,業主委員會應當在會議召開前十五日將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置予以公示,并書面告知居(村)民委員會。居(村)民委員會應當派人進行指導和監督。

業主大會會議不得對已公示會議議題以外的議題進行表決。

第二十六條?業主大會議事規則應當對業主大會的議事方式、表決程序以及業主委員會的選舉、人數、任期、換屆等事項作出規定。

提倡業主大會參照人民政府住房城鄉建設主管部門公布的示范文本制定業主大會議事規則。業主大會會議籌備組、業主委員會提交的業主大會議事規則草案內容與示范文本內容不一致的,應當在提請業主大會會議表決前以醒目方式將不一致的內容進行公示和說明。

第二十七條?管理規約應當對物業的使用、維護和管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定;管理規約對全體業主具有約束力。

管理規約不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害國家利益和社會公共利益,不得制定對部分業主顯失公平的內容。

提倡業主大會參照人民政府住房城鄉建設主管部門公布的示范文本制定管理規約。業主大會會議籌備組、業主委員會提交的管理規約草案內容與示范文本內容不一致的,應當在提請業主大會會議表決前以醒目方式將不一致的內容進行公示和說明。

第二十八條?業主大會應當建立健全業主大會、業主委員會印章管理使用制度。

業主共同作出的決定,應當加蓋業主大會印章并在物業管理區域內顯著位置予以公告。

業主大會可以委托居(村)民委員會代為保管業主大會印章;需要使用業主大會印章的,由業主委員會或者自行管理的執行人向居(村)民委員會提出。

第三節?業主委員會

第二十九條?業主委員會由業主大會會議依法選舉產生,對業主大會負責,受業主大會監督,履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定;

(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況、業主委員會履職情況;

(三)與業主大會選聘、續聘的物業服務人簽訂物業服務合同,與退出的物業服務人進行交接;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同,調解業主之間、業主與物業服務人之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(五)監督管理規約的實施,對違反管理規約的行為進行制止;

(六)督促業主支付物業費及其他相關費用;

(七)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;

(八)提出業主共有部分經營管理方案以及經營收益的管理、分配與使用方案;

(九)在物業管理區域內配合有關主管部門開展執法工作;

(十)配合、支持街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會依法履行職責,在街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會監督、指導下參與社區治理工作;

(十一)業主大會賦予的其他職責。

第三十條?業主委員會人數為五至十一人單數;每屆任期不超過五年,可以連選連任。具體人數、任期由業主大會決定。

業主委員會委員候選人通過業主自薦或者業主推選、居(村)民委員會推薦的方式產生。業主大會籌備組應當審查候選人資格,參照本條例第十七條第三款規定的方式提出候選人名單,并報街道辦事處、鄉鎮人民政府確認。業主大會籌備組應當在物業管理區域內公告候選人涉及本條例第三十一條相關的信息。

業主委員會委員選舉產生后的七日內,由街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會組織召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任、副主任,并自選舉完成之日起三日內,在物業管理區域內公告業主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

同一個物業管理區域內分期開發的物業,在分期開發期間成立業主大會、選舉業主委員會的,應當按照規劃建筑面積比例預留尚未開發物業的業主委員會委員名額,預留名額由業主大會議事規則明確。分期開發期間成立的業主大會、選舉的業主委員會,作出的決定不能損害后期開發物業業主的合法權益。

鼓勵業主中的中國共產黨黨員以及法律、財務、工程等專業人員通過法定程序成為業主委員會委員。

支持符合條件的居(村)民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會委員。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同縣級人民政府住房城鄉建設主管部門定期組織對業主委員會全體成員進行物業管理相關法律、政策和日常運作規范等培訓。

第三十一條?業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主并符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國家有關法律、法規;

(三)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

(四)具有一定的組織能力和必要的工作時間,熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

(五)在本物業管理區域內實際居住。

有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員:

(一)刑罰尚未執行完畢或者處于緩刑、假釋考驗期間;

(二)本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域內服務的物業服務人任職;

(三)本人、配偶及其直系親屬是本物業管理區域內服務的物業服務人的出資人;

(四)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業費或者物業專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正;

(五)被列為失信被執行人;

(六)業主大會依法決定不得擔任業主委員會委員的其他情形。

業主原則上只在一個物業管理區域內擔任業主委員會委員。

第三十二條?業主大會可以根據物業管理區域規模、業主戶數等因素,選舉業主委員會候補委員。候補委員人數不超過業主委員會委員人數的百分之五十。

候補委員的任職條件、選舉規則和任職終止等按照選舉產生業主委員會委員的有關規定執行。候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。

業主委員會出現缺額時,按照候補委員的得票多少依次遞補,同時在物業管理區域內顯著位置予以公告。

第三十三條?業主委員會自選舉產生之日起三十日內,持下列資料向街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案:

(一)業主大會成立和業主委員會選舉情況;

(二)業主大會議事規則、管理規約以及業主大會議事規則、管理規約內容與示范文本內容不一致的說明;

(三)業主委員會委員、候補委員的名單、基本情況和書面承諾。

前款所列資料齊全的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到資料起五個工作日內出具業主大會、業主委員會備案文書,并將備案資料抄送縣級人民政府住房城鄉建設主管部門。備案文書應當載明業主大會名稱,業主委員會名稱,委員、候補委員名單,屆別、任期、負責人和辦公地址。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的,業主委員會應當自變更之日起十五日內將變更后有關情況按照本條第一款的規定進行備案。

因物業管理區域調整、物業滅失或者其他原因致使業主委員會無法存續的,業主委員會應當在三十日內向街道辦事處或者鄉鎮人民政府辦理注銷備案手續。

第三十四條?業主委員會應當依法刻制業主大會、業主委員會印章。業主委員會印章的印文應當包含業主委員會名稱、屆別。

業主委員會應當嚴格按照有關法律、法規和印章管理使用制度管理和使用業主大會、業主委員會印章。

第三十五條?經業主大會決定,可以從下列渠道籌集經費用于業主委員會開展工作:

(一)從業主共有部分經營所得收益中提取;

(二)業主自愿捐贈;

(三)其他合法方式。

第三十六條?業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經三分之一以上業主委員會委員提議,應當及時召開業主委員會臨時會議。已經成立業主小組、業主監督委員會的,應當在業主委員會會議召開前告知業主小組代表、業主監督委員會。

業主委員會會議應當有全體委員過半數出席,并邀請物業所在地的居(村)民委員會派員列席,也可以邀請業主旁聽,成立業主監督委員會的應當派員列席。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

業主委員會會議應當制作會議記錄,業主委員會作出的決定應當經全體委員過半數簽字同意,自作出決定之日起三日內,將會議情況以及決定事項在物業管理區域內顯著位置予以公告,公告應當注明簽字同意決定的業主委員會委員名單、加蓋業主委員會印章,并書面告知物業所在地的居(村)民委員會。

業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期召集。

第三十七條?業主委員會應當建立信息公開制度,及時公開下列信息:

(一)業主大會議事規則、管理規約;

(二)業主大會和業主委員會決定;

(三)物業服務合同或者自行管理方案;

(四)業主大會決定利用物業管理區域內道路、場地、架空層等業主共有部分劃定公共車位停放車輛的位置及其處分情況;

(五)物業專項維修資金的籌集、使用、收益情況;

(六)物業共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配、使用詳細情況;

(七)業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員工作津貼詳細情況;

(八)應當向業主、物業使用人公開的其他情況和資料。

前款第一項至第四項規定的事項應當持續公開;第五項至第七項規定的事項,應當每半年公布一次,公示期不少于三十日。

業主、物業使用人有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料并依法實施監督,業主委員會、物業服務人等應當予以配合。

業主委員會應當每半年公布一次業主委員會委員、候補委員交納物業專項維修資金、物業費、停車費等相關費用情況以及停車位使用情況。

第三十八條?業主委員會委員、候補委員應當遵守法律、法規和管理規約,不得有下列行為:

(一)挪用、侵占物業專項維修資金、公共收益等業主共有財產,將業主共有財產借貸給他人或者以業主共有財產為他人提供擔保;

(二)索取、非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的紅包禮金、減免物業費、停車便利等利益或者報酬;

(三)偽造或者指使他人偽造業主的選票、表決票、書面委托書或者業主簽名;

(四)轉移、隱匿、篡改、毀棄物業管理活動中形成的文件、資料。業主委員會委員資格自行終止、被罷免或者業主委員會換屆時拒絕、拖延提供有關文件、資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物;

(五)違反業主大會、業主委員會印章管理使用制度,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

(六)泄露或者擅自使用業主的信息,或者對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力行為;

(七)違反業主大會議事規則,未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同或者擅自修改自行管理方案;

(八)不支付物業費或者延遲支付物業費超過六個月經物業服務人催告后仍拒絕支付,或者誘導、鼓動、威脅其他業主不支付物業費;

(九)損害業主利益或者可能影響其公正履行職責的其他行為。

業主委員會委員、候補委員有前款行為的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府在調查核實后公告結果;情況屬實的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會提請業主大會罷免其資格。在委員資格被罷免前,業主委員會應當暫停該委員履行職責,并向業主公告。

第三十九條?業主委員會委員、候補委員任職期間有下列情形之一的,其任職資格自行終止,業主委員會應當在物業管理區域內進行公告:

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域內業主;

(二)喪失履行職責能力;

(三)自愿以書面形式提出辭職;

(四)本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域內服務的物業服務人任職或者是物業服務人的出資人;

(五)被判處刑罰;

(六)被列為失信被執行人;

(七)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十條?業主委員會任期屆滿前九十日,應當書面報告街道辦事處或者鄉鎮人民政府;業主委員會未按照規定報告的,業主可以向街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出書面申請。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到書面報告或者書面申請之日起三十日內組建換屆選舉籌備組。籌備組應當按照籌備召開首次業主大會會議的有關規定,組織召開業主大會會議,在業主委員會任期屆滿前,選舉新一屆業主委員會。

業主委員會任職期間有下列情形之一的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組建換屆選舉籌備組,并由籌備組按照籌備召開首次業主大會會議的有關規定,組織召開業主大會會議;業主大會應當啟動提前換屆選舉程序:

(一)作出的決定嚴重違反法律、法規的;

(二)業主委員會連續六個月不履行或者不正確履行職責,經街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期整改后拒不改正的;

(三)按照本條例第三十二條規定遞補后,業主委員會委員仍不足五人的;

(四)業主委員會無法正常履行職責的其他情形。

換屆選舉經費在公共收益中列支。

自換屆選舉籌備組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定:

(一)選聘、續聘、解聘物業服務人;

(二)調整物業收費標準;

(三)除嚴重影響物業正常使用的緊急情況需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行緊急維修、更新、改造之外的物業維修、更新、改造等重大事項;

(四)其他重大事項。

第四十一條?鼓勵業主大會建立業主委員會委員任中審計和離任審計制度。審計可以委托專業審計機構實施,費用在公共收益中列支。

第四十二條?業主委員會委員資格自行終止或者被罷免,或者業主委員會換屆的,應當在十日內移交其保管的有關財務憑證、業主名冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物。

業主委員會委員資格自行終止或者被罷免的,向業主委員會移交。

業主委員會換屆的,由上一屆業主委員會向新一屆業主委員會移交。

拒不移交本條第一款規定的檔案資料、印章和財物的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促移交,并可以向轄區公安派出所請求協助。

第三章?前期物業管理

第四十三條?住宅小區的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前,通過招投標方式選聘物業服務人,簽訂前期物業服務合同,制定臨時管理規約。建設單位應當在招標文件中對物業服務人的信用提出相應要求;物業服務人在編制投標文件時應當載明信用信息。投標人少于三人或者建筑面積在三萬平方米以下的,經物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務人;擬選聘物業服務人應當注明其信用信息。

住宅小區的建設單位與物業服務人按照招投標文件簽訂前期物業服務合同后,不得簽訂背離招投標文件實質性內容和前期物業服務合同的補充協議。

第四十四條?建設單位應當參照人民政府住房城鄉建設主管部門制定的前期物業服務合同和臨時管理規約示范文本制定前期物業服務合同和臨時管理規約,并自簽訂和發布之日起十五日內報物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門備案。前期物業服務合同和臨時管理規約內容與示范文本內容不一致的,應當在備案時作出書面說明。

前期物業服務合同和臨時管理規約作為建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同的附件。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約和履行依法簽訂的前期物業服務合同予以書面承諾。

前期物業服務合同的期限一般不超過五年。合同有效期內,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。前期物業服務合同期限屆滿前九十日,由業主依法共同決定是否續聘;前期物業服務合同期限屆滿,業主沒有依法共同作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人仍按照原物業服務合同繼續提供服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期,當事人可以隨時解除不定期物業服務合同。

首次業主大會會議通過的管理規約生效的,臨時管理規約失效。

第四十五條?新建物業交付使用前,建設單位和前期物業服務人應當在物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門的指導、監督下,按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,確認現場查驗結果,形成查驗記錄。未進行承接查驗的,不得交付使用。

實施承接查驗時,應當邀請街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會派人參與現場查驗,必要時可以聘請第三方機構予以協助。

承接查驗后,建設單位應當與物業服務人簽訂物業承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在的問題和解決方法及其時限、雙方權利義務、責任歸屬等進行明確。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等效力。

物業承接查驗的費用由建設單位承擔,但是另有約定的除外。

第四十六條?建設單位應當在物業承接查驗前二十日內向物業服務人移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、綠化工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)供電、供水、供燃氣、通信、有線電視等準許使用文件;

(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(五)物業服務用房的清單;

(六)按照國家有關規定承接查驗所必需的其他資料。

建設單位未在前款規定的期限內全部移交前款所列資料的,應當列出未移交資料的詳細清單,并書面承諾補交的具體期限。

第四十七條?物業服務人應當自物業交接后三十日內,持以下資料的復印件并加蓋公章,向物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案:

(一)物業承接查驗協議;

(二)建設單位移交資料清單;

(三)查驗、交接記錄;

(四)與承接查驗有關的其他資料。

報送資料齊全的,物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當予以備案并將備案意見抄送街道辦事處或者鄉鎮人民政府。報送資料不齊全的,物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當責令物業服務人限期補齊。

物業服務人應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主或者買受人,并將物業承接查驗資料作為物業管理檔案長期保存。

物業服務人擅自承接未經查驗的物業,因房屋質量、物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。

物業承接查驗資料屬于全體業主共有,業主有權免費查詢。

物業服務合同終止的,原物業服務人應當及時將物業承接查驗檔案向業主委員會移交。

第四十八條?建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務人保修的,應當與物業服務人另行簽訂委托協議并在物業管理區域內向業主公示。

在物業保修期限和保修范圍內發生質量問題的,物業服務人應當向建設單位發出保修通知,建設單位應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任。

第四十九條?物業服務用房由建設單位無償配置,由全體業主共有,其費用列入開發建設成本,任何單位和個人不得擅自變更用途和位置,也不得占用、轉讓、抵押。

物業服務用房包括物業辦公用房和業主委員會用房。建設單位應當按照不低于物業管理區域內總建筑面積千分之二的比例且不少于一百平方米的標準配置。業主委員會用房占物業服務用房比例不超過百分之二十且面積不低于二十平方米。物業服務用房應當為地面以上,具備水、電、網絡、通風、采光等基本使用條件的房屋。沒有配置電梯的物業服務用房所在樓層不得高于標準層二樓。

人民政府自然資源(城鄉規劃)主管部門應當按照本條第二款的規定核定物業服務用房的位置和面積,在建設工程規劃許可證附圖上注明物業服務用房的具體位置和面積。

建設單位申請房屋預售許可證時,不得將物業服務用房納入可銷售范圍。物業服務用房應當與所在樓棟同時交付使用。

第五十條?分期建設的物業,前期未配置足額物業服務用房的,建設單位應當在前期物業服務合同備案時按照本條例第四十九條第二款規定劃出相應面積的房屋,臨時替代物業服務用房。臨時替代物業服務用房不能抵押、轉讓。物業服務用房配置達到規定標準后,解除對臨時替代物業服務用房的抵押、轉讓限制。

第五十一條?前期物業費按照不同物業的使用性質和特點,實行政府指導價和市場調節價。政府指導價由設區的市、縣級人民政府發展改革主管部門會同同級人民政府住房城鄉建設主管部門,根據物業類型、物業服務等級、服務成本和物價指數變動等情況,分類制定相應的基準價和浮動幅度,每三年調整一次并向社會公布。

業主或者物業服務人因政府指導價變動需要調整前期物業費標準的,應當按照前期物業服務合同約定,根據自治區物業服務等級評定的有關規定先行核定物業服務等級后,按照核定的物業服務等級在政府指導價的范圍內調整。

第五十二條?建設單位與前期物業服務人應當按照設區的市、縣級人民政府物業費相關規定,在前期物業服務合同中明確約定各項收費標準。建設單位出售物業時,不得承諾或者代物業服務人承諾或者約定減免物業費。

自前期物業服務合同簽訂之日至物業交付使用之日發生的前期物業費,由建設單位承擔;自物業交付使用之日至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業費,由建設單位和買受人按照物業買賣合同的約定承擔。物業交付使用時,除物業買賣合同另有約定外,物業服務人不得向買受人收取任何費用。

物業管理區域內已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付給買受人的房屋、車位等物業,其前期物業費由建設單位按照該區域同類物業的標準全額支付。

第五十三條?未達到成立業主大會條件,前期物業服務人退出的,建設單位應當按照選聘前期物業服務人的規定和物業買賣合同中物業服務方面相關約定,通過招投標重新選聘物業服務人,并報告物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府,同時在物業管理區域顯著位置公告。新物業服務人確定后的十五日內,建設單位應當將招投標情況書面告知全體業主。

重新選聘的物業服務人的信用等級不得低于原物業服務人信用等級,物業服務等級標準不得低于原前期物業服務合同約定的等級標準,物業收費標準不得高于原前期物業服務合同約定的標準。

第四章?物業管理服務

第五十四條?接受業主委托的物業服務企業應當具有獨立法人資格,擁有相應的專業技術人員,具備為業主提供物業管理專業服務的能力。

電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護,應當委托具有資質的專業機構或者人員實施。

第五十五條?業主大會選聘物業服務人前,業主委員會應當擬訂選聘方案并經業主大會會議審議通過。選聘方案應當包括擬選聘物業服務人的信用信息、服務實績要求、物業服務等級及收費標準、物業服務合同期限和選聘方式、評分標準、評委組成等內容。

除續聘物業服務企業外,鼓勵通過招投標方式選聘物業服務企業。招投標具體辦法由自治區人民政府住房城鄉建設主管部門制定。

業主大會選聘物業服務人的物業服務合同期限一般不超過五年,具體期限由業主依法共同決定。

第五十六條?自治區人民政府住房城鄉建設主管部門應當制定物業服務合同示范文本,并向社會公布。

物業服務合同示范文本一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、物業專項維修資金的使用、物業服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

簽訂或者變更物業服務合同應當加蓋業主大會印章,并自簽訂或者變更之日起十五日內,由物業服務人將物業服務合同報物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門備案。縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當自收到之日起十五日內抄送物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

提倡業主或者業主大會參照人民政府住房城鄉建設主管部門制定的物業服務合同示范文本與物業服務人簽訂物業服務合同。

第五十七條?業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務期限屆滿前,物業服務人要求提前解除物業服務合同的,應當提前九十日書面通知業主或者業主委員會,并在物業管理區域內顯著位置公告,但是合同對通知期限另有約定的除外。

提前解除物業服務合同的,業主委員會應當在業主大會作出決定或者接到物業服務人書面通知后的三十日內依照業主大會議事規則,組織召開業主大會會議,選聘新的物業服務人。

第五十八條?物業服務合同期限屆滿前九十日,業主應當依法共同決定續聘或者另聘物業服務人。決定解聘原物業服務人的,應當提前六十日書面通知原物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務人決定在物業服務合同期限屆滿后不再提供物業服務的,應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務合同期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘的決定,物業服務人繼續提供服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。

第五十九條?物業服務人享有下列權利:

(一)根據法律、法規規定,臨時管理規約、管理規約、物業服務合同等約定,對物業及其環境、秩序進行管理;

(二)依照物業服務合同約定收取物業費;

(三)法律、法規規定,臨時管理規約、管理規約、物業服務合同等約定的其他權利。

任何單位和個人不得強制物業服務人代收有關費用或者提供無償服務。

第六十條?物業服務人應當按照法律、法規規定和臨時管理規約、管理規約、物業服務合同的約定以及有關物業管理的技術標準和行業規范提供服務,執行業主大會、業主委員會的決定。

物業服務人應當及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項,及時對業主提出的意見和建議進行答復并改進和完善服務。

物業服務人發現業主、物業使用人在物業使用過程中有違反法律、法規規定以及臨時管理規約、管理規約行為的,應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,對違反法律、法規規定的行為應當報告街道辦事處、鄉鎮人民政府或者有關主管部門,對違反臨時管理規約、管理規約的行為應當及時報告業主委員會和居(村)民委員會。

物業服務人應當建立健全安全管理制度,定期檢查物業管理區域內各項安全防范措施的落實情況,發現有安全隱患的,及時設置警示標志,采取措施消除安全隱患或者向相關專業經營單位報告;發生安全事故或者其他緊急情況時,物業服務人應當及時采取應急處置措施,并按照規定向有關主管部門或者相關專業經營單位報告。

物業服務人應當協助成立業主大會、選舉業主委員會,在物業管理區域內為業主大會籌備組和業主大會、業主委員會的活動提供相應的人力、場地等支持。

第六十一條?物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料:

(一)業主共有部分經營管理檔案;

(二)小區監控系統、電梯、水泵、消防設施、消防器材、防盜門等物業共用部位、共用設施設備檔案及其改造、維修、運行、保養、檢驗檢測的有關資料;

(三)水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;

(四)住宅裝飾裝修管理資料;

(五)業主名冊;

(六)簽訂的供電、供水、垃圾清運、通信網絡等書面協議;

(七)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

第六十二條?物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置如實公示并及時更新下列信息,同時通過其他便捷方式告知全體業主:

(一)物業服務人的營業執照、信用信息和服務咨詢投訴電話,項目負責人的基本情況和聯系方式;

(二)物業服務內容、服務質量標準,收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)物業承接查驗情況和物業承接查驗協議;

(四)電梯、消防、二次供水等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

(五)物業專項維修資金使用情況,包括涉及維修、更新、改造項目的明細;

(六)水、電等公共能耗總量、明細及費用分攤情況;

(七)物業管理區域公共收益收支情況,包括與公共收益相關的合同或者協議等;

(八)業主、物業使用人進行房屋裝飾裝修活動的情況;

(九)法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。

前款第一項至第四項和第八項應當持續公示并及時更新,第五項至第七項至少每半年公布一次,公示期不少于三十日。

業主對公示內容有異議的,物業服務人應當及時解答。

第六十三條?物業服務人不得有下列行為:

(一)將物業管理區域內的全部物業服務委托給第三人或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人;

(二)挪用或者擅自使用物業專項維修資金和公共收益;

(三)擅自改變物業共用部位、共用設施設備和物業服務用房用途;

(四)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,擅自侵占綠地、砍伐樹木;

(五)擅自利用、許可或者默許他人在公共場地、共用部位從事經營活動,或者利用公共場地、共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳等;

(六)未依法終止物業服務合同,擅自停止服務或者退出物業管理區域;

(七)限定業主、物業使用人購買其指定的商品、裝修裝飾材料或者提供的服務;

(八)擅自提高收費標準或者擴大收費范圍、重復收費、捆綁收費以及收取物業服務合同約定外的費用;

(九)以部分業主拖欠物業費、不配合管理等為由減少服務內容、降低服務質量標準;

(十)采取停止供電、供水、供燃氣等方式催交物業費;

(十一)泄露或者擅自使用業主信息,或者對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力行為;

(十二)損害業主權益的其他行為。

第六十四條?業主應當按照物業服務合同的約定支付物業費。業主與物業使用人約定物業費由物業使用人支付的,業主負有連帶責任。

業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以通過信函、電話、短信息等方式催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿后仍不支付的,物業服務人、業主委員會可以在業主戶門、物業管理區域內顯著位置將欠費情況予以公告,物業服務人也可以提起訴訟或者申請仲裁。

業主轉讓物業時,應當與物業服務人結清物業費;未結清的,買賣雙方應當對物業費的結算作出約定,并告知物業服務人;約定由買受方支付的,業主負有連帶責任。

第六十五條?供電、供水、供燃氣、通信、有線電視等專業經營單位應當根據國家、自治區有關規定及行業技術規范向最終用戶提供裝表到戶、維護到戶、收費到戶的服務。

相關專業經營單位不得強制物業服務人代收費用,不得因部分最終用戶未交費而對已交費用戶和物業共用部位、共用設施設備停止服務。委托物業服務人代收費用和對相關設施設備進行日常維修、養護的,應當簽訂書面協議,明確委托事項、委托期限、委托費用及支付方式等。未簽訂書面委托協議的,由相關專業經營單位自行負責相關工作。

物業服務人接受相關專業經營單位委托代收相關費用的,不得向業主收取額外手續費等費用。退出物業管理區域的,應當與相關專業經營單位進行代收費用清算。未清算的,相關專業經營單位不得以未收到費用為由停止向最終用戶提供服務。

第六十六條?物業服務人退出物業管理區域時應當按照下列規定辦理:

(一)與業主或者業主大會選聘的新物業服務人、業主委員會辦理移交手續;

(二)沒有業主委員會或者業主委員會不能正常履行職責,且未選聘新物業服務人的,與居(村)民委員會辦理移交手續;

(三)業主或者業主大會決定自行管理的,與自行管理的執行人或者負責人辦理移交手續。

移交各方應當做好查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題及其處理意見等,并由移交雙方當事人簽字蓋章。

第六十七條?除物業服務合同另有約定期限外,物業服務人應當自物業服務合同終止之日起十日內,對下列事項進行交接并退出物業管理區域:

(一)移交本條例第四十六條、第六十一條規定的全部物業檔案資料;

(二)移交業主共有部分;

(三)公共收益的結余;

(四)清算預收、代收的有關費用;

(五)物業服務合同約定的其他事項。

原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議、與業主大會或者業主委員會有其他糾紛等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。原物業服務人拒不移交前款事項或者拒絕退出物業管理區域的,業主委員會或者業主可以向街道辦事處或者鄉鎮人民政府和縣級人民政府住房城鄉建設主管部門報告,并可以向轄區公安派出所請求協助,或者提起訴訟,要求原物業服務人移交前款事項并退出物業管理區域;原物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的,由公安機關依法處理。

第六十八條?物業服務人退出物業管理區域且業主大會尚未選聘新物業服務人的,由業主委員會在街道辦事處或者鄉鎮人民政府監督下,從應急物業服務人備選庫中隨機抽選一家物業服務人,提供供電、供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

沒有業主委員會或者業主委員會不能正常履行職責的,經百分之二十以上業主申請,由居(村)民委員會在街道辦事處或者鄉鎮人民政府監督下,從應急物業服務人備選庫中隨機抽選一家物業服務人提供應急服務。

提供應急物業服務的,業主委員會或者居(村)民委員會應當將服務事項、負責人員、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務合同期限最長不超過六個月,費用由全體業主承擔。

應急物業服務期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會應當組織業主依法共同決定選聘新物業服務人,協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

應急物業服務人備選庫由設區的市人民政府住房城鄉建設主管部門按照公開、自愿、擇優的原則建立。

第六十九條?業主或者業主大會決定自行管理的住宅小區,應當制定業主自行管理方案。方案應當經全體業主依法表決通過,并書面向街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

業主自行管理方案包括下列內容:

(一)自行管理的執行人或者負責人及其權利和責任;

(二)管理的事項、費用、期限;

(三)選聘專業性服務機構的類型、資格條件及選聘的方式,選聘勞務人員的數量、資格條件及選聘的方式;

(四)業主支付物業費的標準和方式;

(五)自行管理的其他事項。

本條例對業主委員會委員、物業服務人的相關規定適用于自行管理的執行人或者負責人。

第七十條?業主或者業主大會決定自行管理的住宅小區,可以將物業管理區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、設施設備維修養護、工程施工等專項服務業務委托給專業性服務機構或者個人,專業性服務機構或者個人不得將承接的專項服務業務再次委托給他人。

業主自行管理的住宅小區收取物業費等費用需要開具發票的,按照稅收法律、法規相關規定向物業所在地的稅務部門申請領用或者代開,并依法納稅。

第七十一條?老舊小區可以通過市場化管理、單位自管、業主自行管理等模式進行管理。

縣級人民政府應當根據國家和自治區有關老舊小區整治改造規劃和年度計劃,加強對老舊小區的指導和管理,及時解決老舊小區在物業管理方面的困難和問題。

第七十二條?發生突發事件,縣級人民政府有關主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織、指導物業服務人在物業管理區域內落實各項應急處置措施和其他管理措施,并給予物資和資金支持。物業服務人應當按照政府要求開展相關應對工作,業主委員會、業主、物業使用人應當予以配合。

第五章?物業使用與維護

第七十三條?業主、物業使用人、業主委員會、物業服務人應當遵守法律、法規和臨時管理規約、管理規約,按照規劃用途安全、合理使用物業。

物業管理區域內禁止下列行為:

(一)損壞、擅自改變房屋承重結構、主體結構;

(二)將房間或者陽臺改為衛生間、廚房;

(三)侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備;

(四)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,毀壞綠化植物和綠化設施;

(五)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;

(六)違反安全管理規定生產、經營、儲存易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;

(七)擅自架設電線、電纜;

(八)從建筑物中拋擲物品;

(九)隨意棄置垃圾,將有毒有害廢液排入城鎮污水收集管網,露天燒烤,露天焚燒產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質;

(十)擅自排放超過國家環境噪聲排放標準的噪聲;

(十一)占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道、消防車登高操作場地,損壞消防、人民防空設施及器材;

(十二)違反法律、法規和臨時管理規約、管理規約飼養動物;

(十三)法律、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

物業管理區域內發生前款行為時,物業服務人、業主委員會、業主、物業使用人有權投訴、舉報、勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處或者鄉鎮人民政府接到報告并在調查、了解情況后按照法定權限予以依法處置;超出權限范圍的,分別通知人民政府住房城鄉建設、自然資源(城鄉規劃)、公安、消防救援、城市管理綜合行政執法等主管部門到場依法處置。行為人的行為給其他業主和物業使用人造成損害的,依法承擔賠償責任。

第七十四條?業主、物業使用人、業主委員會、物業服務人不得違反法律、法規和臨時管理規約、管理規約,將住宅、車位、車庫等改變為經營性用房或者經營場所。確需將住宅、車位、車庫等改變為經營性用房或者經營場所的,應當經有利害關系的業主一致同意,并依法辦理相關手續。

第七十五條?業主出租或者轉讓物業的,可以在物業租賃或者轉讓合同中對物業費的支付作出約定,并在合同簽訂后十日內,將承租人或者受讓人的姓名、聯系方式、身份證復印件、租賃期限以及物業費、公共水電分攤支付等事項書面告知業主委員會和物業服務人。

第七十六條?業主、物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守法律、法規、臨時管理規約或者管理規約,開工前應當與物業服務人簽訂裝飾裝修管理協議,對房屋裝飾裝修的時間、垃圾處理、噪聲揚塵控制、外立面管控、防盜網和空調室外機安裝以及電梯、消防設施等共用設施設備的保護、禁止行為等注意事項以及違約責任作出明確約定。

業主、物業使用人拒絕與物業服務人簽訂裝飾裝修管理協議的,物業服務人可以按照臨時管理規約或者管理規約的規定,禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域。

物業服務人應當派人對裝飾裝修現場進行巡查;巡查時,業主、物業使用人或者裝飾裝修施工人員應當予以配合。巡查人員發現有違反裝飾裝修管理協議的,應當予以勸阻;勸阻無效的,物業服務人應當及時報告相關主管部門。

裝飾裝修施工損壞共用設施設備、污染共用部位的,由業主、物業使用人負責修復、清潔;拒絕修復、清潔的,由物業服務人代為修復、清潔,所需費用由業主或者物業使用人承擔。

第七十七條?業主、物業使用人對其使用的窗戶、陽臺或者其他設施及其擱置物、懸掛物承擔安全管理責任。物業服務人應當對物業管理區域內的天面、外墻、樓梯間等易于發生安全風險的設施設備和公共區域加強日常巡查,發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺或者其他設施及其擱置物、懸掛物存在脫落、墜落等安全隱患的,應當及時通知并督促業主或者物業使用人盡快消除安全隱患。

第七十八條?新建住宅小區應當規劃和配套建設電動汽車、電動自行車集中停放和集中充電設施。已投入使用的住宅小區,根據實際情況增建、改建電動汽車、電動自行車集中停放場所,完善集中充電等配套設施。

禁止在建筑物內的首層門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間等影響消防通道暢通的區域停放電動自行車,為電動自行車充電;禁止在標準層二樓以上建筑物專有部分為電動自行車、電動自行車蓄電池充電;禁止違反安全用電要求亂拉電線和插座為電動自行車、電動自行車蓄電池充電。

第七十九條?人民政府自然資源(城鄉規劃)主管部門應當將規劃用于停車的車位、車庫在建設工程規劃許可證的附件中予以注明,同時明確物業管理區域內車位、車庫的配置比例。

建設單位應當將規劃車位、車庫的形式或者類型、數量、處置方式等信息向物業買受人公示。用于銷售的車位、車庫,應當在銷售前辦理車位、車庫預售許可或者現售備案。

物業管理區域內規劃用于停車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。不出售或者尚未出售的,應當出租給本物業管理區域的業主、物業使用人停放車輛,且不得以只售不租為由拒絕出租,租金按照自治區、設區的市有關規定執行。

建設單位、物業服務人應當按季度公示車位、車庫數量和使用信息等。在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要并提前七日向業主公示后,可以臨時按月將剩余車位、車庫出租給本物業管理區域外的單位或者個人。

第八十條?業主大會成立前,利用物業管理區域內道路、場地、架空層等業主共有部分劃定公共車位停放車輛的,應當在前期物業服務合同和臨時管理規約中明確約定。業主大會成立后,利用物業管理區域內道路、場地、架空層等業主共有部分劃定公共車位停放車輛的,應當經業主大會同意。

劃定車位和停放車輛不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和消防車登高操作場地。在消防車通道沿途設置警示標志、標線,提示嚴禁占用消防車通道停放車輛,確保消防車通道暢通。

設區的市、縣級人民政府應當組織交通運輸、公安、住房城鄉建設、大數據、城市管理綜合行政執法等有關主管部門建立停車資源共享協調制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區,在其周邊商業配建停車場(庫)、道路具備夜間等時段性停車條件的,縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門應當商有關主管部門提出錯時停車方案。鼓勵業主與住宅小區周邊單位通過協商實現停車資源共享。

第八十一條?利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備從事商業推廣、停車、廣告等經營活動的,應當按照前期物業服務合同約定或者經業主大會決定。業主大會可以授權業主委員會同意利用全體業主共有部分從事相關活動。

利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備經營產生的商業推廣、停車、廣告等公共收益歸全體業主共有,并應當單獨列賬。百分之五十以上的公共收益優先用于補充物業專項維修資金,剩余部分可以用于業主大會和業主委員會工作經費、消防設施和消防器材更新、電動車停放充電場所改造、業主委員會審計等經業主大會決定的其他支出。

前款所稱的公共收益是指公共收入在扣除適當的經營管理成本后的凈收入。業主大會成立前扣除的比例不得超過公共收入的百分之三十,業主大會成立后的扣除比例由業主大會決定。

公共收益應當存入銀行專戶,接受政府監管,并接受業主監督,業主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同、協議等材料。業主大會成立前的公共收益統一存入設立的專門賬戶,并在業主大會成立后轉入業主大會指定的賬戶。

物業服務人、業主委員會應當每季度核對一次公共收益賬目,并在物業管理區域內顯著位置公示公共收益收支明細、增值和結存情況。必要時,業主大會可以對公共收益進行審計,審計費用在公共收益中列支。

第八十二條?物業保修期限內發生的維修、更新、改造責任和費用,由建設單位承擔;保修期限屆滿后的維修、更新、改造責任和費用,按照下列規定承擔:

(一)業主專有部分由業主承擔;

(二)物業共用部位、共用設施設備,由業主按照專有部分建筑面積分攤,從物業專項維修資金中支付。未設立物業專項維修資金或者專項維修資金不足的,由業主按照專有部分建筑面積承擔。屬于人為損壞的,費用由責任人承擔;

(三)物業管理區域內供電、供水、供燃氣、通信、有線電視等相關管線和設施設備,按照有關規定承擔;

(四)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用,由物業服務人從業主支付的物業費中支出。

業主部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的,由擁有部分共有部分的業主共同決定并按照專有部分建筑面積分攤;擁有部分共有部分的業主作出的決定不得與業主大會對業主共有部分作出的決定相抵觸。

第八十三條?建筑物專有部分存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權益的,相關業主應當及時維修、養護,其他業主應當予以配合。責任人不履行維修養護義務的,可以由物業服務人報經業主委員會同意,或者按照臨時管理規約、管理規約的規定,代為維修、養護,費用由責任人承擔。

第八十四條?業主應當按照國家和自治區、設區的市有關規定,將首期物業專項維修資金存入人民政府住房城鄉建設主管部門設立的物業專項維修資金專戶。

首期物業專項維修資金由建設單位在辦理銷售手續前預交。買受人在簽訂房屋買賣合同時應當向建設單位支付其代墊的物業專項維修資金。

物業專項維修資金屬于業主共有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

人民政府住房城鄉建設主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則,建立健全物業專項維修資金列支預公示、列支后公示、業主即時查詢制度,依法保障物業專項維修資金的正常使用和監督管理。

第八十五條?物業專項維修資金的管理,實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣級人民政府應當建立健全物業專項維修資金的使用、管理和監督制度。

業主大會成立前,物業專項維修資金由人民政府住房城鄉建設主管部門代管。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代管。業主大會選擇自行管理物業專項維修資金的,應當在銀行設立物業專項維修資金賬戶,接受人民政府住房城鄉建設主管部門的監督和指導。

第八十六條?物業專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照相關規定以及業主大會的決定續籌。

國家實施專項維修資金制度之前已交付使用的物業項目、物業專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,公共收益應當優先補足物業專項維修資金。

物業所有權發生轉移時,交存的物業專項維修資金隨物業轉移。

第八十七條?發生下列嚴重影響物業正常使用的緊急情況,需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行緊急維修、更新、改造的,應當及時制定維修、更新、改造的方案并在物業管理區域內顯著位置公告:

(一)水泵、水箱(池)發生故障,影響正常使用的;

(二)電梯發生故障,電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運的;

(三)外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險,有資質的鑒定機構出具鑒定文件的;

(四)屋頂或者外墻滲漏,嚴重影響房屋使用,有資質的鑒定機構出具鑒定文件的;

(五)專用給排水設施坍塌、堵塞、爆裂的;

(六)消防設施和消防器材缺失、破損嚴重,危及公共安全,消防救援機構出具整改通知書的;

(七)其他緊急情況。

前款規定的維修、更新、改造事項不屬于工程質量保修范圍,需要使用物業專項維修資金的,按照下列規定辦理:

(一)業主大會成立前,物業服務人應當持有關材料向物業專項維修資金管理機構申報。管理機構收到申報后五個工作日內按照相關程序審核同意,在物業專項維修資金中直接列支;

(二)業主大會成立后,業主大會決定物業專項維修資金由人民政府住房城鄉建設主管部門代管的,物業服務人或者業主自行管理的執行人持有關材料向業主委員會提出列支專項維修資金的申請,經業主委員會審核同意后,向物業專項維修資金管理機構申報,管理機構收到申報后五個工作日內按照相關程序審核同意,在物業專項維修資金中直接列支;

(三)業主大會成立后,業主大會決定自行管理物業專項維修資金的,物業服務人或者業主自行管理的執行人應當按照業主大會議事規則的有關規定申領,在物業專項維修資金中列支;

(四)業主委員會未在七日內審核同意,且已出現影響房屋正常使用或者人身財產安全情形的,縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門可以組織代為維修,物業專項維修資金管理機構按照相關程序審核同意后,在物業專項維修資金中直接列支。

物業服務人先行墊付緊急維修、更新、改造費用的,可以在工程竣工驗收合格后,按規定辦理核銷手續。

第六章?監督管理

第八十八條?縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門履行下列職責:

(一)研究制定物業管理活動相關政策;

(二)對物業服務企業實施分類監管,加強對物業服務質量監督檢查;

(三)對物業服務人及其從業人員、業主大會籌備組成員、業主委員會委員進行業務指導、培訓和監督管理;

(四)指導監督物業管理招投標活動;

(五)對物業承接查驗、物業服務人退出交接活動進行指導和監督;

(六)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同等與物業管理有關的示范文本和指導規則;

(七)處理物業管理活動中的投訴、舉報;

(八)對物業專項維修資金交存、管理和使用情況以及公共收益收支情況進行監督管理;

(九)對物業服務人及其從業人員開展信用評價管理;

(十)指導監督與物業管理有關的第三方評估;

(十一)法律、法規規定的其他職責。

第八十九條?縣級以上人民政府有關主管部門負責物業管理區域內的下列工作:

(一)自然資源(城鄉規劃)主管部門負責共用設施設備、物業服務用房的規劃審查和規劃驗收、整治改造,對專有部分、共有部分權屬的登記,依法提供業主大會會議所需的資料,以及違法建筑、違法搭建的認定;

(二)市場監督管理部門負責經營證照、物業服務收費、車輛停放收費、電梯等特種設備安全使用以及計量器具等監督檢查;

(三)公安機關負責公共安全、公共秩序、養犬、保安服務、車輛停放等監督管理;

(四)應急管理部門及消防救援機構負責消防、突發公共事件等處置、應急救援;

(五)財政、審計部門負責對人民政府住房城鄉建設主管部門管理的物業專項維修資金籌集、使用和管理情況的監督檢查;

(六)民政部門負責指導居(村)民委員會、業主大會、業主委員會、物業服務人依法開展社區建設和治理相關工作,指導小區配套社區居家養老服務用房并開展養老服務;

(七)衛生健康主管部門負責指導居(村)民委員會、業主大會、業主委員會、物業服務人依法開展疾病防控、計劃生育工作;

(八)司法行政部門負責指導街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、業主大會、業主委員會、物業服務人依法開展物業服務與管理糾紛人民調解工作,以及依法提供公共法律服務;

(九)生態環境部門負責污染排放等監督檢查;

(十)人民防空主管部門負責對人防工程維護管理的監督檢查;

(十一)城市管理綜合行政執法部門按照本級人民政府規定的職責,依法查處物業管理區域內發生的違法行為。

已經實行城市管理綜合行政執法體制改革的設區的市、縣級人民政府對有關主管部門職責分工另有調整的,從其規定。

第九十條?街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確負責物業管理的工作機構,配備和落實與物業管理工作相適應的人員、經費,協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛,履行下列職責:

(一)配合有關主管部門開展物業管理區域的劃分、調整工作;

(二)指導和監督業主大會、業主委員會籌備、成立、選舉、換屆等工作;

(三)指導和監督業主大會、業主委員會的日常工作,依法糾正或者撤銷業主大會、業主委員會作出的違法決定;

(四)培訓業主大會籌備組成員,每年開展業主委員會委員的培訓;

(五)辦理業主大會、業主委員會相關備案手續;

(六)參與物業承接查驗,指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;

(七)指導和監督應急物業服務人選聘;

(八)組織召開物業管理工作聯席會議,研究處理物業管理工作的有關問題;

(九)建立完善物業管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制;

(十)提供物業管理活動各方的信用信息;

(十一)對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查,指導和監督物業服務人履行法定的義務;

(十二)監督業主、物業使用人按照規定使用和維護物業;

(十三)法律、法規規定的其他職責。

第九十一條?居(村)民委員會依法協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關的下列工作:

(一)配合開展物業管理區域的劃分工作;

(二)參與首次業主大會會議籌備工作,推薦業主委員會委員人選;

(三)指導、監督業主大會、業主委員會依法開展工作;

(四)依法參加業主大會、業主委員會會議;

(五)調解物業管理活動中的矛盾和糾紛;

(六)法律、法規規定的其他職責。

鼓勵居(村)民委員會下設環境和物業管理小組,督促業主委員會和物業服務人履行職責。

第九十二條?自治區人民政府住房城鄉建設主管部門應當建立物業管理信用信息監管平臺,制定物業服務人信用等級評價體系,建立業主委員會、物業服務人、物業管理項目負責人等信用信息檔案,記錄業主委員會履職情況、物業服務人合同履行、涉及物業管理的違法行為、行政處罰決定等情況并向社會公開。

第九十三條?縣級以上人民政府應當培育和支持與物業管理活動有關的評估機構,鼓勵業主或者業主大會、建設單位、物業服務人等通過引入第三方評估機構對物業承接查驗和物業服務標準、服務質量、收費標準、履行情況等進行評估,及時有效解決物業管理糾紛。具體辦法由自治區人民政府住房城鄉建設主管部門制定。

人民政府住房城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府可以通過政府購買服務等方式,按照規定程序委托第三方評估機構開展物業管理評估工作。

第三方評估機構及其評估人員開展物業管理評估工作應當遵守法律、法規和評估準則,遵循獨立、客觀、公正的原則,保證評估報告的客觀、真實、合理。

第九十四條?縣級人民政府有關主管部門應當建立健全物業管理違法行為投訴、舉報處理制度,并在本行政區域內各物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、舉報電話。

縣級人民政府有關主管部門接到投訴、舉報或者街道辦事處、鄉鎮人民政府要求處置違法行為的,應當及時依法處理,有權進入被檢查的物業管理區域和相關單位工作場所實施現場檢查,要求被檢查單位提供有關文件、資料并對有關情況作出說明。業主、業主委員會、物業服務人等有關單位和個人應當予以配合和協助,不得拒絕或者阻礙監督檢查人員依法執行職務。

第九十五條?設區的市、縣級人民政府應當建立健全物業管理工作聯席會議制度。縣級聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織召集,住房城鄉建設、市場監督管理、應急管理、公安、民政、城市管理綜合行政執法、居(村)民委員會、物業服務人和供電、供水、供燃氣等單位以及業主委員會或者業主、行業專家等組成。

聯席會議主要協調解決下列問題:

(一)業主委員會不依法履行職責的問題;

(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;

(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

(四)提前終止物業服務合同的問題;

(五)物業服務人在退出和交接過程中的問題;

(六)物業管理與社區管理的銜接和配合;

(七)需要協調解決的其他物業管理問題。

第九十六條?街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立健全物業管理糾紛的投訴、舉報處理機制,配備或者確定專(兼)職人員,及時調解糾紛,處理相關投訴和舉報。

基層人民調解委員會應當依法及時受理和調解物業管理糾紛。

發生物業管理爭議后,當事人雙方可以通過協商解決,也可以向基層人民調解委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府申請調解,也可以直接提起訴訟或者申請仲裁。調解達成協議的,雙方應當簽訂調解協議書;調解未達成協議的,可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第七章?法律責任

第九十七條?違反本條例規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。

第九十八條?建設單位有下列行為之一的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門予以處罰:

(一)違反本條例第十三條第二款和第三款規定,不申請劃分物業管理區域或者不按照規定公示物業管理區域的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

(二)違反本條例第十五條規定,逾期未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府的,責令限期改正,可以處一萬元以上十萬元以下罰款;

(三)違反本條例第十八條規定,未按照要求交納首次業主大會會議籌備經費的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

(四)違反本條例第四十五條規定,未進行物業承接查驗的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;

(五)違反本條例第四十八條第一款規定,不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,責令改正,處十萬元以上二十萬元以下罰款,并對在保修期限內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任;

(六)違反本條例第七十九條第三款規定,未首先滿足業主的需要,將車位、車庫出售給本物業管理區域內業主外的單位或者個人的,責令限期改正,按每個違法出售車位、車庫處五萬元以上十五萬元以下罰款;

(七)違反本條例第七十九條第三款規定,以只售不租為由拒絕向業主或者物業使用人出租尚未出售的車位、車庫的,責令限期改正;逾期未改正的,處十萬元以上五十萬元以下罰款;

(八)違反本條例第七十九條第四款規定,將尚未出售的車位、車庫出租給本物業管理區域內業主外的單位或者個人的,責令限期改正,按每個違法出租車位、車庫處五千元以上一萬元以下罰款;逾期未改正的,按每個違法出租車位、車庫處每月一千元罰款。

第九十九條?違反本條例第四十三條第二款規定,建設單位與物業服務人簽訂背離招投標文件實質性內容和前期物業服務合同的補充協議的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令改正,給予警告,可以并處十萬元以下罰款。

第一百條?物業服務人有下列情形之一的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處二萬元以上五萬元以下罰款:

(一)違反本條例第四十七條規定,未向物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案;

(二)違反本條例第四十八條第二款規定,在物業保修期限和保修范圍內發生質量問題,未向建設單位發出保修通知;

(三)違反本條例第五十六條第三款規定,未將物業服務合同報物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門備案;

(四)物業服務人違反本條例第六十條第三款規定,對業主、物業使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未報告街道辦事處、鄉鎮人民政府或者有關主管部門;

(五)物業服務人違反本條例第六十條第四款規定,發現有安全隱患的,未及時設置警示標志,未采取措施消除安全隱患或者向相關專業經營單位報告。發生安全事故或者其他緊急情況時,未采取應急處置措施并按照規定向有關主管部門或者相關專業經營單位報告;

(六)物業服務人違反本條例第九十四條第二款規定,拒絕、阻礙縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門等有關主管部門進入物業管理區域實施現場檢查,拒絕提供有關文件、資料并對有關情況作出說明。

第一百零一條?物業服務人違反本條例第六十二條第一款規定的,按照下列規定予以處罰:

(一)違反第一項和第二項規定,不公示其營業執照、信用信息和服務咨詢投訴電話,以及項目負責人的基本情況和聯系方式的,或者不按照規定公布其物業服務內容、服務質量標準,收費項目、收費標準、收費方式等信息的,由市場監督管理部門按照有關法律、法規處罰;

(二)違反第三項規定,不公示物業承接查驗情況和物業承接查驗協議的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款;

(三)違反第五項至第七項規定,不公示物業專項維修資金使用情況,或者水、電等公共能耗情況,或者公共收益收支情況的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

第一百零二條?物業服務人違反本條例第六十三條規定,按照下列規定予以處罰:

(一)違反第一項規定,將物業管理區域內的全部物業服務委托給第三人或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正,處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下罰款。委托所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。給業主造成損失的,依法承擔賠償責任;

(二)違反第六項規定,未依法終止物業服務合同,擅自停止服務或者退出物業管理區域的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下罰款。給業主造成損失的,依法承擔賠償責任;

(三)違反第七項規定,限定業主、物業使用人購買其指定的商品、裝修裝飾材料或者提供的服務的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正,處二萬元以上五萬元以下罰款;

(四)違反第八項規定,擅自提高收費標準或者擴大收費范圍、重復收費、捆綁收費以及收取物業服務合同約定外的費用的,由市場監督管理部門按照權限依法進行處罰;

(五)違反第十項規定,采取停止供電、供水、供燃氣等方式催交物業費的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令改正,處二萬元以上五萬元以下罰款。

物業服務人違反本條例第六十七條規定,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,對物業服務人予以通報,對拒不移交第六十七條第一款規定事項的,處一萬元以上十萬元以下罰款;拒絕退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起按照每日一萬元的數額按日連續罰款,并可以依法申請人民法院強制執行。給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第一百零三條?違反本條例第七十三條第二款第一項規定,損壞、擅自改變房屋承重結構、主體結構的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令改正,處五萬元以上十萬元以下罰款。造成損失的,依法承擔賠償責任。

違反本條例第七十三條第二款第二項規定,將房間或者陽臺改為衛生間、廚房的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正,恢復原狀,可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

違反本條例第七十三條第二款第八項規定,從建筑物中拋擲物品的,由物業所在地的縣級以上人民政府公安機關給予警告,并處五百元以上五千元以下罰款。

違反本條例第七十八條第二款規定,在建筑物內的首層門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間等影響消防通道暢通的區域停放電動自行車,為電動自行車充電,在標準層二樓以上建筑物專有部分為電動自行車、電動自行車蓄電池充電,違反安全用電要求亂拉電線和插座為電動自行車、電動自行車蓄電池充電的,由消防救援機構責令改正,對單位處五千元以上五萬元以下罰款,對個人處警告或者五百元以下罰款。

第一百零四條?違反本條例第八十一條第二款規定,挪用、侵占公共收益的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期歸還,沒收違法所得,并處挪用、侵占金額二倍以下罰款。給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。挪用、侵占公共收益構成犯罪的,依法追究刑事責任。

違反本條例第八十一條第四款規定,未將公共收益存入銀行專戶的,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第一百零五條?業主委員會作出的決定違反法律、法規規定或者業主大會決定,給業主、物業使用人、物業服務人造成損害的,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。

業主委員會委員、候補委員違反本條例第三十八條第一款第二項至第七項規定,由物業所在地的縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門給予警告,并處一萬元以上三萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。

第一百零六條?各級人民政府及有關主管部門工作人員違反本條例規定,有下列情形之一的,由其上級機關或者監察機關責令改正,并依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)不履行或者不正當履行籌備、組織、召開業主大會會議職責;

(二)不履行或者不正當履行監督檢查職責;

(三)不處理或者不及時處理物業管理投訴、舉報;

(四)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時處理;

(五)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

第一百零七條?違反本條例規定,造成他人損失的,依法承擔民事責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第八章?附?則

第一百零八條?本條例所稱“共用部位”,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、架空層、避難層等。

本條例所稱“共用設施設備”,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主共有的附屬設施設備,以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業管理區域服務的設施設備,主要包括電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智能化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、消防器材、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第一百零九條?本條例自2021年1月1日起施行。

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